Я входжу в конференц-зал високоповерхівки бізнес - центру, що на Подолі. Назустріч мені встає і по-діловому вітає кремезний, вишукано одягнений чоловік. Жестом він запрошує мене в крісло, пригощає кавою, і розпочинає розмову. Розповідає про свої справи із захопленням.

Так відбулась моя зустріч та знайомство з Марті Луяненом, - Фінським експертом Групи Світового Банку з питань житлової політики, який є і керівником профільного комітету Програми ООН з населених пунктів (ООН-ХАБІТАТ). 

До України Марті Луянен прибув для презентації міжнародного досвіду та кращих практик розвитку житлового сектору європейських країн. Я розмовляв з Марті Луяненом про  законодавчі та інституційні засади у житлово-комунальному секторі розвинутих країн, та найбільш проблемні питання взаємодії між головними учасниками  сектору ЖКГ в нашій країні:  комунальними підприємствами, об’єднаннями співвласників багатоквартирних будинків, управляючими компаніями та фінансовими інститутами.

Марті, хто відповідає за капітальний  ремонт у житловому секторі?

У всіх країнах Західної та Центральної Європи якщо квартири належать приватним особам, капітальний ремонт здійснує Об’єднання  Співвласників (ОС), яке фінансують співвласники квартир шляхом оплати готівкою до ОС безпосередньо, або ОС позичає фінансування у банків. В такому разі, всі власники квартир спільно відповідальні за позику, узяту ОС.

Чому в Україні відбувається активна промоція ОСББ – адже існування ОСББ надає можливість державі звільнитись від проблем в житловому секторі?

Україна бере приклад з країн центральної Європи (які, у свою чергу провели свої житлові реформи базуючись на досвіді розвинених країн). Цей досвід підтверджує, що прийняття рішень власниками квартир є дієвим механізмом для поліпшення якості їх будівель, покращує рівень муніципальних послуг та створює ефективні ринкові рішення для житлового сектору. Також справедливо зазначити, що виконання цих реформ в центральній Європі надало можливість відповідним країнам скоротити масштаб державного фінансового залучення до цього сектора. Частково це сталося, тому що держави перевели повні витрати на обслуговування житлового сектора до співвласників (та започаткували соціальні схеми допомоги для незахищених верств населення), але найважливіша економія була у зменшенні витрат на робочу силу та втрату енергії  (тепло, електроенергія, вода) в системі державного управління житловим сектором.

На шляху створення ОСББ є багато перешкод у відносинах з державними комунальними структурами – монополістами. Яким чином цю проблему вирішують на Заході? 

Ключовим фактором успіху житлової реформи на Заході та у країнах Центральній Європі було встановлення ринкових відносин між клієнтом та постачальником послуг – в якості клієнта виступали Об’єднання Співвласників (ОС) та компанії, які постачали будь-які послуги (прибирання, постачання тепла, води та проч) до будівлі. Є чіткий розподіл обов'язків між компанією-постачальником та будівлею. Співвласники (тобто власники квартир) несуть повну відповідальність за все, що відбувається в будівлі, у тому числі за внутрішні мережі, санітарні і технічні норми,  а також відповідальні за своєчасну оплату за всі послуги надані для будинку. Компанії - постачальники послуг також відповідальні за все що відбуватиметься до того як бути надано мешканцям будівлі. Для цього, як визначальний кордон між будівлею та зовнішньою мережею мають  бути встановлені тепло-та водо-регулятори на вході у будівлю. Коли ці стосунки ясні, послуги визначені та об'єми постачання зважені, кількість проблем та конфліктів є мінімальною .

Які переваги індивідуальний власник квартири отримує вступаючи або створюючи Об’єднання Співвласників (ОСББ)? 

Якщо звертатись до міжнародного досвіду, у всіх розвинених країнах та лідерів у країнах з перехідною  економікою, всі власники квартир є автоматично членами Об’єднання Співвласників, яке вони набувають від моменту передачі своєї квартири у власність.

Що вони отримають – це можливість впливати на рішення щодо своєї будівлі шляхом голосування на Загальних Зборах співвласників. Таким чином. Індивідуальні власники квартир можуть колективно вибрати яким чином відбуватиметься управління або ремонт будинку та вибрати послуги, які вони хочуть отримати. Звичайно, очікується, що власники квартири платять за всі ті послуги, але буде краще, якщо вони платять за те, що було колективно замовлено замість оплати тих послуг, які не були замовлені, не були доставлені взагалі або є неякісними, як це найчастіше трапляється у  випадку державного управління будинком.

Чи є можливість виходу з об’єднання співвласників? 

Ні, членство в ОС невіддільне від прав власності (відповідно до частки цієї власності у всієї будівлі).

Чи є можливість фінансування ОС? Яким чином це може відбуватися?

Якщо членство в ОС є невіддільним від власності квартир, банки знають, що існує колектив співвласників квартир, які забезпечують платежі ОС. Окрім того, якщо будинок є у власності , та всі власники через Об’єднання Співвласників підпишуть  угоду про банківську позику, всі мешканці цього будинку несуть колективну відповідальність за цю позику. Саме тому, за нашою інформацією, ще не було жодного разу невиплаченої позики ОС до банку.

Таким чином ми всі будемо платити за борги наших сусідів?

У випадку, якщо один із мешканців та співвласників не платить свою долю у витратах по будівлі (в тому числі за тепло, воду, прибиральні та адміністративні послуги, погашення боргу банківської позики), всі інші власники квартир, які представлені у Правлінні ОС здійснюватимуть дії виконання проти власника-неплатника. Вони можуть створити запасний фонд, щоб покрити короткострокові проблеми збору коштів, інколи, можливо, представники ОС готові покрити неплатіж долі сусідів, щоб переконатися, що фінансові зобов'язання ОС будуть покриті, але вони завжди потім заберуть гроші від неплатника. Остаточний варіант повернення боргів -  продаж квартири неплатника, щоб покрити його борги, але це вимагають процедури суду у повному складі і на практиці трапляється надзвичайно рідко. Зазвичай, члени правління ОС не йтимуть у суд, а найматимуть юридичну фірму для представництва всієї будівлі у випадку судової справи проти одного з неплатників – власників житла у будинку.

Які існують примусові механізми для членів ОС?

Об’єднання співвласників може використовувати всі механізми які застосовуються для компаній-поставщиків послуг для індивідуальних осіб. Дуже важливо зазначити, що тільки об’єднання  співвласників може притягнути до суду власника квартири. Компанія, яка управляє будинком (яку наймає ОС) або будь-який постачальник послуг (тепла, води та ін.) не має прямих взаємовідносин з індивідуальними власниками квартир і не може почати судовий позов на власника квартири. У тому числі є і банки, які знають, що членство у ОС є невід’ємним від власності квартири та підтримується колективом співвласників.

Чи потрібно нам мати вибір між ОС (ОСББ в Україні) та управляючою компанією?

Дуже важливо розрізнити ці дві речі: об’єднання співвласників житла (ОС) та компанії, які поставляють сервісні послуги до будинку ( у тому числі адміністративні послуги, комунальні, фінансові, будівельні, ремонтні). Тому, в більшісті всіх країн, всі власники житла згідно законодавству є «учасниками», або автоматично членами ОС. Таким чином, об'єднання співвласників вибирає компанії, які будуть надавати послуги до будівлі та ОС. Найважливішим завданням для Правління ОС є вибір та укладення договору з компанією по управлінню будинком.

Яка різниця між управляючою компанією, ЖЕКом та ОСББ?

Дуже велика різниця.  Об’єднання співвласників (ОСББ в Україні) є колективом співвласників квартир і вони представляють інтереси будинку у цілому проти будь-кого. ЖЕКів на Заході не існує (тому що немає структури яка несе відповідальність за якість муніципальних та комунальних послуг перед кожним індивідуальним власником квартири), тому згідно міжнародної практики існує управляюча компанія, яка може набувати різних форм – корпорації, фізичної особи-управлінця, або кооперативу.

Дякую, Марті, за інтерв'ю.

Владислав Кордiк